שלום אורלי,

כמתווך, אני נשאל על כך המון. התשובה הקצרה היא: רגע לפני שאתם מזמינים קבלן, עצרו. במקרים רבים, שיפוץ מאסיבי לפני מכירה הוא פשוט טעות כלכלית.

הנה כמה נקודות למחשבה "מבפנים":

• חישוב עלות מול תועלת: אם תשקיעו 100,000 ש"ח בשיפוץ אבל מחיר הדירה יעלה רק ב-70,000 ש"ח – הפסדתם כסף.

• טעם אישי של הקונה: קונים רבים מחפשים "דירה עם פוטנציאל". הם רוצים לעצב את הבית לפי הטעם שלהם, ומבחינתם שיפוץ חדש שלכם הוא קנבס שהם ממילא ירצו להרוס.

• השפעת המיקום: באזורי ביקוש (כמו מודיעין למשל), השוק דינמי מאוד. לפעמים הנכס יימכר במהירות גם ללא שום נגיעה.

מה כן כדאי לעשות? "הלבשת הבית" (Home Staging) במקום לשבור קירות, תשקיעו בקוסמטיקה זולה שעושה הבדל ענק ברושם הראשוני:

• צבע: שכבת צבע לבנה, נקייה ורעננה.

• תיקון תקלות קטנות: ברז דולף, תריס שבור או ידית רופפת משדרים הזנחה. תקנו אותם.

• תאורה: החליפו נורות ישנות בתאורה חזקה וחמה שתפתח את החלל.

בשורה התחתונה: לפני שאתם מוציאים שקל, שווה להתייעץ עם איש נדל"ן שמכיר את קהל היעד באזור שלכם. זה יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ועוגמת נפש.

בברכה,
גיל חן - אלפא נכסים.

0542201013

יש לכם עוד שאלות לגיל חן תיווך אלפא נכסים? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

גיל חן - 0542201013  

שלום יונה וערן,

עומדות בפניכם 4 דרכים מרכזיות להתמודדות, המאזנות בין הראש ללב:

1. לעבור לדירה קטנה: מכירת הנכס ומעבר לדירת 3 חדרים חדישה, מה שמפנה הון נזיל לפנסיה וחוסך עבודות תחזוקה.

2. להשכיר ולשכור: השכרת הבית הגדול ומגורים בשכירות בדירה קטנה במיקום מועדף, כדי "לנסות" את השינוי בלי להתחייב.

3. יצירת יחידת דיור: חלוקת הבית (אם החוק מאפשר) והשכרת חלק ממנו להפקת הכנסה פסיבית שתכסה את ההוצאות.

4. הגדרת המרחב מחדש: הישארות בבית והסבת החדרים הריקים לסטודיו, חדר עבודה או חדר אירוח מפנק לנכדים.

איך מחליטים? עושים שיקוף פיננסי מדויק. כשרואים כמה הבית "אוכל" מחשבון הבנק בכל חודש מול השווי שלו, קל יותר לקבל החלטה שקולה בלב שלם.

בברכה,
שרית שחם.

0545222395

יש לכם עוד שאלות לשרית שחם? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

שלום רביד,

הרבה הורים בישראל מכירים את השיטה הזו: במקום לקנות דירה שנייה להשקעה, לרשום אותה על שמם ולשלם מס רכישה כבד מהשקל הראשון (שעומד היום על 8%), הם קונים את הדירה או מעבירים נכס קיים על שם הילדים. התהליך הזה נקרא בשפה המשפטית "העברה ללא תמורה", וזו דרך חוקית לגמרי שמאפשרת למשפחות לעזור לילדים להגיע לקורת גג או לתכנן את הכסף המשפחתי בצורה חכמה.

אבל בזמן האחרון הנושא הזה שוב עולה לכותרות, בגלל יוזמות ודיבורים מכיוון משרד האוצר שרוצה להגביל או לבטל את הפטורים האלה. אז האם אנחנו באמת בדרך לשינוי דרמטי בחוק, ואיך עצם הדיבורים האלה משפיעים על השוק כבר עכשיו? בואו נעשה סדר.

השאלה הנשאלת האם  החוק באמת עומד להשתנות?

התשובה הקצרה היא: לא בשלב זה.

הרעיון לבטל או לצמצם את הפטור ממס רכישה ומס שבח על דירות שניתנות במתנה הוא לא חדש. במשרד האוצר רואים במסלול הזה סוג של "פרצה" שמאפשרת למשפחות שיש להן כסף להתחמק מהמס הגבוה שמוטל על משקיעים. בגלל זה, הצעות לבטל את הפטור הזה עולות כמעט בכל פעם שמנסחים את חוק ההסדרים או כשמחפשים מאיפה לגייס כסף לתקציב המדינה.

אבל בפועל, המהלך הזה נתקע פעם אחר פעם. למה? כי הוא נתקל בהתנגדות פוליטית וציבורית חריפה מאוד. הציבור רואה בזה פגיעה ישירה במעמד הביניים וביכולת של הורים לעזור לילדים שלהם במציאות הכלכלית הלא פשוטה בארץ. גם בחוק ההסדרים האחרון החליטו באוצר לרדת מזה ולהתמקד בגזרות אחרות, והפטור על העברת דירה לקרוב משפחה נשאר בדיוק כמו שהיה.

פסיכולוגיה של שוק: איך הדיבורים משפיעים עלינו כבר עכשיו?

למרות שהחוק עצמו לא השתנה, עצם העובדה שרק מדברים על זה בתקשורת מייצרת תנודות ורעש בשוק הנדל"ן:

• אפקט ה"ריצה לגדר": הפחד שמשהו ישתנה בעתיד גורם למשפחות רבות לא לחכות. הורים שתכננו להעביר דירה לילדים בעוד כמה שנים, נלחצים, מקדימים את התהליך ועושים את זה עכשיו. זה מייצר קפיצות פתאומיות במספר העסקאות שמדווחות ברשות המיסים.
• מחשבים מסלול מחדש: הידיעות האלה גורמות לחלק מהמשקיעים להבין שהחוקים בשוק המגורים הופכים לפחות ופחות צפויים. כתוצאה מכך, הם מתחילים לחפש אפיקים אחרים, כמו נדל"ן מסחרי (חנויות, משרדים) או השקעות בחו"ל.
• לחץ על משפרי דיור: המנגנון הזה לא משמש רק משקיעים עשירים, אלא גם משפחות רגילות שרוצות "לנקות" את עצמן מנכס קודם כדי לקנות דירה חדשה ולהיחשב כבעלי "דירה יחידה" (כדי ליהנות ממס מופחת). הדיבורים על חסימת המסלול הזה מייצרים המון חוסר ודאות ומקשים על אנשים לתכנן מהלכים ארוכי טווח.

כרגע הכל נשאר אותו הדבר, אבל הדיבורים מוכיחים שוב שבנדל"ן – פסיכולוגיה וחוסר ודאות משפיעים על השוק לפעמים לא פחות מהחוקים עצמם.

 בברכה,
שרית שחם.

0545222395

יש לכם עוד שאלות לשרית שחם? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

שלום גיל,

לא, ממש לא מדווחים על הכנסות והוצאות של שוק ההון באמצעות קבלות או במסגרת השוטפת של העסק (בין אם את עוסק פטור ובין אם עוסק מורשה).

הסיבה לכך היא הפרדה מוחלטת בחוק בין שני סוגי הכנסות:

1. הכנסה מעסק (הכנסה אקטיבית): כספים שאת מקבלת מלקוחות עבור השירותים או המוצרים שאת מייצרת בעסק. עליהם חובה להוציא חשבוניות וקבלות.

2. הכנסה משוק ההון (הכנסה פסיבית): השקעות פרטיות בניירות ערך, קופות גמל, או קרנות השתלמות.

הנה הדרך שבה הדברים מתנהלים בפועל:

• הפקדות והוצאות (למשל, קניית מניות או הפקדה לקופת גמל): זו אינה הוצאה עסקית שוטפת שמצריכה קבלה. אם מדובר במכשיר כמו קרן השתלמות לעצמאים, את לא מפיקה קבלה, אלא מקבלת בסוף השנה אישור הפקדה שנתי מהגוף המנהל (החברה הפיננסית), ואותו מעבירים לרואה החשבון לצורך הטבות המס בדוח השנתי.

• רווחים והכנסות (מכירת מניות, דיבידנדים): הבנק או בית ההשקעות שבו מנוהל התיק מנכים באופן אוטומטי את המס במקור (למשל, 25% מס רווחי הון) ברגע המכירה או חלוקת הדיבידנד. את לא מוציאה קבלה על הרווחים האלה.

איפה זה כן נפגש? בסוף השנה, כשמגישים את הדוח השנתי למס הכנסה (דין וחשבון), מרכזים את כלל ההכנסות שלך – גם מהעסק וגם משוק ההון (באמצעות טופס 867 שמפיקים מהבנק או מחשבון המסחר). מס הכנסה משקלל את הכל יחד כדי לבדוק אם מגיעים לך החזרים או אם יש חבויות מס נוספות, אבל הכל נעשה בדוח השנתי ולא באמצעות קבלות שוטפות.

בברכה,
אבי וידן.

0522747750

יש לכם עוד שאלות לרואי חשבון , אבי וידן? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0522747750

שלום רב,

הסוד הוא לא לנסות להיות "כמוהם רק קצת יותר טוב", אלא לאמץ את "אסטרטגיית הזבוב" (נישה קיצונית).

בטבע, פרח ה-Rafflesia arnoldii לא מתחרה על הדבורים; הוא מפיץ ריח של בשר רקוב ומושך אליו את כל הזבובים לבד. בעסק קטן, "מוזרות" ממוקדת היא היתרון הכי גדול שלך. אל תנסי למכור לכולם ואל תפחדי להציב גבולות משונים (כמו מעצבת פנים שעובדת רק עם דירות שכורות, או יועץ שמנהל פגישות רק בהליכה בטבע).

כשאת מעזה להיות שונה בצורה קיצונית ואותנטית, את מפסיקה להיות "עוד אחת בתחום" והופכת למגנט עבור לקוחות שלא מחפשים תאגיד מנורמל, אלא אדם אמיתי שמציע בדיוק את הזהות והפתרון שהם חיפשו. אל תהיי הפרח הכי יפה בשדה שמתחרה על אותן דבורים – תהיי הכי ייחודית, וה"זבובים" שלך כבר יגיעו.

בברכה,
איריס לביא.

972506775989

יש לכם עוד שאלות לאיריס לביא? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

Is360.lavi@gmail.com   050-6775989