מחיר למשתכן באשקלון - מה כדאי לדעת לפני שמקבלים משכנתא?
כותב המאמר הינו משה ועקנין מאשקלון, מומחה לתכנון פיננסי ומשכנתאות, והמייסד והבעלים של אור-אל יעוץ משכנתאות ופיננסים. לפני שמתחייבים למשכנתא במסגרת מחיר למשתכן, חשוב להכיר את כל הניואנסים שישפיעו על התהליך הפיננסי שלכם.
תוכנית "מחיר למשתכן" (כיום חלק מ"דירה בהנחה") היא יוזמה ממשלתית שנועדה לסייע לזכאים – בעיקר חסרי דירה ומשפרי דיור – לרכוש דירה במחיר מוזל ממחיר השוק. זכייה בדירה באשקלון במסגרת התוכנית היא אכן הזדמנות מצוינת, אך חשוב להבין את ההשלכות המיוחדות של קבלת משכנתא במסגרת זו.
1. מה זה בכלל "מחיר למשתכן"?
"מחיר למשתכן" היא תוכנית שבה המדינה מוכרת קרקעות ליזמים וקבלנים במחירים מסובסדים, ובתמורה הקבלנים מתחייבים למכור את הדירות לזכאים במחיר מופחת (מחיר למ"ר קבוע מראש). ההגרלות מיועדות לרוב ל"חסרי דירה" (מי שלא הייתה בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-3 השנים האחרונות) ולעיתים גם ל"משפרי דיור" (מי שברשותם דירה והתחייבו למכור אותה).
דגשים חשובים לזכאות:
-
אישור זכאות: כדי להשתתף בהגרלות, חובה להוציא תעודת זכאות דרך אחת מחברות ההרשמה (כמו מילגם, עמידר, אלונים). התעודה תקפה לשנה וניתנת לחידוש.
-
תנאי סף: תנאי הזכאות כוללים בדרך כלל היותכם זוג נשוי/ידוע בציבור, עומדים להינשא, או יחידים מעל גיל מסוים (לרוב 35), וכן עמידה בקריטריונים של "חסר דירה" או "משפר דיור".
-
עדיפות לבני המקום: בפרויקטים באשקלון, בדומה ליישובים אחרים, ניתנת עדיפות בהגרלה למי שמתגורר בעיר במשך תקופה מסוימת.
2. ייחודיות המשכנתא ב"מחיר למשתכן"
לקיחת משכנתא לדירה שנרכשה במסגרת "מחיר למשתכן" שונה ממגכנתא רגילה במספר היבטים קריטיים:
-
אחוזי מימון גבוהים יותר:
-
בדרך כלל, הבנקים מאפשרים לרוכשי דירה ראשונה לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס.
-
ב"מחיר למשתכן", אם שמאי מקרקעין מעריך ששווי השוק של הדירה גבוה ממחיר הרכישה שנקוב בחוזה (וזה כמעט תמיד המצב!), הבנק יכול להתייחס לשווי השוק לצורך חישוב אחוז המימון. המשמעות היא שאתם עשויים לקבל משכנתא בשיעור העולה על 75% ממחיר הרכישה בפועל – עד 90% במקרים מסוימים (בכפוף למגבלות נוספות, כגון ששווי הדירה לא יעלה על 1.8 מיליון ש"ח).
-
הון עצמי מינימלי: למרות אחוזי המימון הגבוהים, תצטרכו להביא הון עצמי של לפחות 100,000 ש"ח (או 60,000 ש"ח אם הדירה מזכה במענק פריפריה, כמו שרלוונטי לחלק מהפרויקטים באשקלון).
-
-
משכנתא "זכאות" מטעם המדינה:
-
בנוסף למשכנתא מהבנק, זכאי "מחיר למשתכן" זכאים לרוב גם ל**"הלוואת זכאות"** מיוחדת ממשרד הבינוי והשיכון. זוהי הלוואה עם תנאי ריבית מסובסדים (צמודה למדד, עם ריבית נמוכה יחסית).
-
גובה ההלוואה: סכום הלוואת הזכאות נקבע על פי שיטת ניקוד (ותק נישואין, מספר ילדים ועוד) ויכול לנוע מעשרות אלפי שקלים ועד סכומים משמעותיים.
-
יתרון: הלוואת הזכאות אינה כרוכה בתשלום עמלת פירעון מוקדם, מה שמקנה גמישות עתידית.
-
-
מענקים:
-
ביישובים מסוימים, ובמיוחד באזורי פריפריה כמו אשקלון, זכאים עשויים לקבל מענק כספי נוסף בגובה של 40,000 או 60,000 ש"ח. מענק זה מקטין את ההון העצמי הנדרש מכם.
-
-
לוח תשלומים קבוע לקבלן:
-
בניגוד לרכישה מקבלן בשוק החופשי, ב"מחיר למשתכן" לוח התשלומים לקבלן קבוע מראש ואינו נתון למשא ומתן. לרוב, תשלמו כ-7% ממחיר הדירה במעמד חתימת החוזה.
-
3. מה חשוב לדעת ולעשות לפני קבלת המשכנתא באשקלון?
-
הוציאו אישור זכאות בהקדם: זהו השלב הראשון והקריטי. ללא אישור זכאות תקף לא תוכלו להשתתף בהגרלות או לרכוש דירה.
-
בדקו זכאות למענקים: אם זכיתם באשקלון, בדקו האם הפרויקט או היישוב מזכים אתכם במענק נוסף.
-
העריכו את יכולת ההחזר החודשית: למרות ההקלות, עדיין מדובר בהתחייבות חודשית גדולה. חשבו היטב מהי ההכנסה הפנויה שלכם ואיזה החזר חודשי תוכלו לשאת, במיוחד בתקופת הבנייה שבה תשלמו גם משכנתא וגם שכירות.
-
הכינו את ההון העצמי: ודאו שיש לכם לפחות 100,000 ש"ח (או 60,000 ש"ח אם יש מענק) כהון עצמי זמין.
-
התייעצו עם יועץ משכנתאות המתמחה ב"מחיר למשתכן": זהו קריטי! יועץ כזה מכיר את כל הדקויות וההקלות הייחודיות לתוכנית, וידע לבנות עבורכם תמהיל משכנתא אופטימלי שישלב את הלוואת הזכאות עם מסלולים בנקאיים נוספים. הוא גם יסייע לכם להשוות בין הבנקים השונים ולקבל את ההצעה הטובה ביותר.
-
ערכו סקר שוק בין הבנקים: למרות שתנאי הלוואת הזכאות זהים בכל הבנקים, תנאי המשכנתא המשלימה משתנים מבנק לבנק. כדאי לפנות למספר בנקים לקבלת הצעות.
-
הבינו את לוח התשלומים לקבלן: תוכנית התשלומים לקבלן קבועה מראש. ודאו שאתם מבינים את לוחות הזמנים וכיצד הם משתלבים עם קבלת המשכנתא.
-
קחו בחשבון עלויות נוספות: מעבר למחיר הדירה והמשכנתא, ישנן עלויות נלוות כמו שכר טרחת עורך דין, הוצאות שמאי, אגרות, מס רכישה (אם רלוונטי), דמי פיתוח ועוד. קחו אותן בחשבון בתקציב הכולל.
זכייה ב"מחיר למשתכן" באשקלון היא הזדמנות פז, אך ניהול המשכנתא בתבונה הוא המפתח למימוש ההזדמנות הזו בהצלחה וללא לחצים כלכליים מיותרים.
(חלק מהמידע, נכתב בעזרת תוכנת AI של גוגל)
יש לכם עוד שאלות למתכנן פיננסי - משה ועקנין? כנסו!
054-7517001 המיניסייט שלי בחזרה לאתר שלי הדף העסקי שלי
| דברו איתנו ב | |
| רוצים עוד פרטים? כנסו! | |
