סוכן נדלן - משה סלהוב - כל הארץ

שלום דניאל וים,

התשובה הקצרה היא: משקיעים בשיפוץ קל רק כשהוא מייצר "וואו" פסיכולוגי או פותר "נורת אזהרה" אצל הקונה. ברגע שנכנסים לשיפוץ עומק, לטעם אישי או לתשתיות נסתרות – הכסף כמעט תמיד נזרק לפח, כי הקונה הבא ממילא ירצה לשבור הכל ולעצב לפי הטעם שלו.

כדי להחליט נכון, כדאי לחלק את זה לכללים ברורים:

מתי זה שווה כל שקל? (החזר השקעה גבוה)

במקרים האלו, השקעה של כמה אלפי שקלים יכולה להעלות את מחיר הסגירה בעשרות אלפים ולקצר משמעותית את זמן המדף של הדירה:

• צבע, צבע ועוד פעם צבע (מתיחת הפנים המשתלמת ביותר): צביעה מחדש של הדירה בלבן או אוף-ווייט ניטרלי היא קונצנזוס. היא מעלימה סימני ידיים, לכלוך ועובש, ומעניקה תחושה של בית נקי, מתוחזק ומואר. מוטב לצבוע גם משקופים ודלתות מוזנחות.

• תיקון ליקויים ויזואליים קטנים שמשדרים "הזנחה": חלונות שלא נסגרים טוב, ידיות שבורות, פנלים רופפים, או שקעי חשמל רופפים. קונה שרואה דברים כאלה מיד מתחיל לחשוב: "אם ככה נראה מה שבחוץ, מה המצב של הצנרת בקירות?". סגירת הפינות האלו מורידה התנגדויות במשא ומתן.

• שדרוג קוסמטי מהיר למטבח ולמקלחת (בלי לשבור קירות): המטבח והמקלחת הם החדרים שמוכרים את הבית. אם המטבח ישן אך תקין, לפעמים מספיק להחליף רק את הידיות, לצבוע את הפורמייקה או להחליף דלתות ארונות. בחדר הרחצה – החלפת רובה מלוכלכת ברובה לבנה ונקייה, והחלפת ברז חלוד בברז מודרני מבריק, עושים פלאים.

• תאורה (Home Staging בסיסי): החלפת נורות צהובות ועמומות בנורות חזקות (באור חם/ניטרלי) והסרת וילונות כהים. דירה חשוכה נתפסת כקטנה ומדכאת; דירה מוארת נתפסת כמרווחת ואטרקטיבית.

מתי זה פשוט לזרוק כסף לפח? (החזר השקעה אפסי)

במקרים האלו אתם משקיעים כסף, אנרגיה וזמן – וממש לא תראו את זה בחזרה במחיר המכירה:

• שיפוץ לפי "טעם אישי": אל תחליפו ריצוף לקרמיקה מיוחדת, אל תדביקו טפטים, אל תבנו נישות מגבס ואל תצבעו קירות בצבעים נועזים (כמו קיר סלון ירוק או כחול). רוב הסיכויים שהטעם של הקונה שונה לחלוטין, והוא יראה בעיצוב שלכם "עבודה" שהוא צריך לפרק.

• החלפת מטבח קומפלט או שיפוץ קומפלט של חדר הרחצה: מדובר בהוצאה של עשרות אלפי שקלים (ולעיתים יותר). קונים כמעט אף פעם לא ישלמו לכם 50,000 ש"ח יותר על הדירה רק כי המטבח חדש, אם העיצוב שלו או מיקום המקרר לא מסתדר להם עם הצרכים המשפחתיים.

• השקעה בתשתיות נסתרות (אם אין ברירה): להחליף צנרת קומפלט, חוטי חשמל בתוך הקירות או איטום – אלו דברים יקרים מאוד שאי אפשר לראות בעין. קונים לוקחים את התשתיות כמובנות מאליהן ולא מוכנים לשלם עליהן פרמיה (למעט מקרים שבהם יש בעיה אקטיבית שחובה לתקן כדי להצליח למכור).

• כשהדירה מיועדת ממילא להריסה או שיפוץ קומפלט (דירות רפאים/פינוי בינוי): אם הדירה שלכם במצב קטסטרופלי ונמכרת מראש כ"דירה לשיפוץ יסודי", או שהיא נמצאת בתהליך מתקדם של תמ"א 38/פינוי בינוי – חבל על כל שקל. הקונה (לעיתים קרובות משקיע) קונה את הפוטנציאל והמטרים, ולא אכפת לו אם הקיר מסויד או לא.

בברכה,
משה סלהוב.

0524738156